TTB经济分析中心建议政府审查外国人购买房地产的法规，强调要着重解决结构性问题。

TTB经济分析中心建议政府审查外国人购买房地产的法规，强调要着重解决结构性问题。

ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจ ทีทีบี แนะรัฐทบทวนกฎระเบียบต่างชาติซื้ออสังหาฯให้รัดกุม เน้นแก้ปัญหาเชิงโครงสร้างควบคู่

TTB Analytics 视扩大外国人持有公寓比例至75%的措施为一波可能无休止的影响（Unceasing Waves），这不仅可能导致房价超出国内购买力，还会对相关企业产生影响。因此，建议实施严格、明确的管控措施，以避免对后代产生不良后果。

预计2024年住宅市场将收缩13.6%，成交量约为31.7万单位，总交易额减少15.9%，降至880亿泰铢。尤其值得关注的是，2024年至2025年间，公寓市场面临需求与供给结构压力，实际需求受到影响。过去一段时间，公寓投资回报问题突出，尤其是在曼谷及其周边地区，占全国公寓市场的约77%。过去五年（2018-2023年），该区域单位转让价格仅上涨1.7%，导致投机性购房需求减弱。

政府为刺激房地产行业，特别是针对公寓领域，计划放宽外国人持有权比例限制，从不超过49%提高到75%。TTB Analytics认为，该政策需谨慎执行，否则收益可能无法抵消潜在损失。

具体原因包括：

1. 尽管外国持有比例上限从49%提升至75%，但鉴于住宅市场主要依赖一次性收入（如耐用消费品性质的住宅），且基本居住需求响应特征，预期大部分需求将以投资或投机持有为主。当前投资回报相对较低，加上多国房地产市场放缓，可能影响投资性房产持有的吸引力。

2. 实际上，尽管现有法规允许外国人持有49%的份额，但全国范围内外国人的公寓转让比例仅为16.7%，在曼谷也仅占14.4%。提高至75%可能促使开发商更多地针对购买力更强的外国市场，推高整体公寓价格，使得未来泰国人可能难以承担曼谷及周边地区的公寓拥有权。

3. 对酒店业等关联行业的影响，虽然理论上将公寓短期出租可能违反《2004年酒店法》，但技术进步让外国人更容易进行此类操作，难以监管。外国持有公寓比例增加至75%可能会增加住宿供应，部分外国游客可能选择价格更低的外国人持有的公寓而非酒店，对酒店业者构成压力，迫使他们在COVID-19复苏后降价以维持客户基础。

此外，这一变动可能吸引更多外资，原49%的外国持有比例已足够吸引近半数销售单元的国际买家，提高至75%将进一步促进外资流入，可能减少对本国购买力的依赖，同时产生的经济利益可能流向跨国网络和非泰国真实所有者的利润。

TTB Analytics建议政府应修订法规，加强对外国人购买公寓的规定和条件，特别关注结构性问题，如：

1. 采取严格、明确的措施，如资金来源审查和购房目的核查，以筛选投机性购买并防止非法资金流入。同时，规定特定区域的授权，尤其是那些房价已超出泰国人平均承受能力的地区，防止某些区域因外国购买力而价格飙升，使曼谷成为普通民众无力承担的城市之一。

2. 通过实际经济增长成果，增强民众购买力和信心，重新激发停滞的住宅需求，并推动经济发展。经济增长本身也是吸引外资的重要因素，特别是在技术转移和上下游业务发展方面，直接外资的拉动效应将促进房地产需求，创造就业机会，并开辟新的潜力空间作为居住用途。

泰语原文链接：https://www.dailynews.co.th/news/3581023/